Может ли сособственник квартиры по соглашению долевого участия потребовать с другого сособственника компенсацию расходов за ремонт если объект находится в общей собственности? В судах двух инстанций сочли, что это не обязательно.

Пример из судебной практики

Супруги Магомедовы, находясь в браке, подписали соглашение участия в долевом строительстве. В качестве объекта недвижимости фигурировала 1-комнатная квартира с примерной ценой 557 тыс. руб. Еще до завершения строительства чета разошлась, за каждым из них была часть квартиры. Через 8 лет застройщик оформил объект во владение четы Магомедовых. Так как в новостройке была черновая отделка, за ремонт объекта взялся Э. Магомедов, он выполнил ремонт за свой счет. Отделка объекта обошлась дороже покупки квартиры – расходы Э. Магомедова составили 715 тыс. руб. По утверждению Э. Магомедова, бывшая супруга позднее заявила ему о том, что ей недвижимость не нужна. Позднее бывшая супруга раздумала и решила переехать в новостройку. Ей удалось это осуществить по вердикту суда, который запретил Э. Магомедову препятствовать бывшей супруге в пользовании жильем. Вслед за этим Э. Магомедов решил истребовать с бывшей супруги половину понесенных затрат на отделку. Э. Магомедову довелось обратиться в суд, в добровольном порядке бывшая супруга отказывалась компенсировать затраты и заявляла о том, что ее мнение относительно необходимости ремонта бывший супруг не спрашивал.

В судах двух инстанций в возмещении затрат Э. Магомедову было отказано. Судьи указали на то, что он не согласовал с бывшей женой проведение отделки и ее существенные условия. Даже предъявленные истцом чеки не могли быть признаны обоснованием того, что приобретенные строительные и отделочные материалы пошли на ремонт именно этой квартиры.

Пересмотр дела в ВС

Рассмотрение материалов дошло до департамента ВС по гражданским спорам. В ВС с вердиктом предыдущих судов не согласились. Дело № 11-КГ17-37 было рассмотрено под председательством судьи В. Горшкова. В решении указывалось на то, что судьями не были учтены положения ст. 980 ГК. Эта норма предусматривает, что тот, кто оперирует в чужих интересах, должен осознавать, что его шаги ориентированы на соблюдение интересов чужой стороны, цель действий заключается в совершенствовании положения иного лица, а не своей личной позиции. Как отметили в ВС, двумя предыдущими судебными инстанциями не было установлено, что Э. Магомедов работал только в интересах экс-супруги. Следовательно, в этом случае нельзя было опираться только на ст. 50 ГК, которая предусматривает совершение операций в чужом интересе без соответствующего одобрения.

В собрании напомнили, что по смыслу ст. 210 ГК правообладатель несет обязанности по содержанию совместного имущества. П. 1 ст. 247 ГК предусматривает, что в случае с долевым владением собственники должны самостоятельно определить порядок использования имущества. Участие в содержании общего имущества должно быть пропорциональным в доле права собственности (ст. 249 ГК). Если согласия с другим собственником достичь не удалось, то решение о распределении издержек готовит суд.

В коллегии, где рассматриваются гражданские споры, напомнили, что владение имуществом сводится не только к реальному обладанию им, но и несению обязанностей по осуществлению его ремонта. Э. Магомедов, используя собственные средства, привел квартиру в пригодное для проживания состояние. Вслед за этим по вердикту суда бывшая супруга переехала в жилье. Она также имела постоянную регистрацию в спорной новостройке. Как отметили в ВС, даже при отсутствии соглашения относительно издержек на ремонт жилья, собственники обязаны нести бремя издержек.

Судами первых двух инстанций не был определен разумный характер стоимости ремонтных работ, требуемых для приведения квартиры в оптимальное состояние для проживания. Таким образом, апелляционное определение было отменено, а дело отправлено на пересмотр.

Другие примеры из судебной практики

В рассмотренном примере можно усомниться в том, что истцу удастся истребовать ровно половину понесенных затрат. В решении ВС говорится о том, что затраты на приведения жилья в нормальное состояние для житья должны носить разумный характер. Как показывает судебная практика, при разрешении таких споров стороны нечасто доходят до заключения мирного соглашения. В связи с этим спорные вопросы относительно компенсации издержек разрешаются именно в судебном порядке. В качестве примера можно привести определение ВС от 22.11.2016 № 19-КГ16-31 (в нем были компенсированы затраты истца на ремонт квартиры, которую ему должны были передать по договору дарения, но не сделали этого). Другой пример из судебной практики – определение ВС от 1909.2017 № 83-КГ17-18 (в этом деле истице удалось компенсировать траты на ремонт жилья по договору соцнайма, полученного от МВД).

При отсутствии согласия от сособственника общего имущества тот, кто производит ремонт, берет на себя дополнительные риски по неполучению компенсации. Поэтому перед тем, как приступить к ремонту, лучше получить согласие на него от всех сособственников.

Существуют также другие категории споров, вытекающих из совместного владения недвижимостью. С одной стороны, четкие определения семейного законодательства позволяют решить большую часть вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов. В качестве примера можно привести определение ВС № 67- КГ16-2, по нему квартира не была признана общим имуществом, так как она была выкуплена на средства одного из супругов от реализации имущества, полученного до вступления в брак.

В судебной практике часто встречаются дела по выкупу малозначимых долей сособственников общего имущества. ВС не раз принимался за рассмотрение этой категории споров в рамках работы своей коллегии по гражданским делам. В частности, имеется определение ВС от 14.06.2016 за номером 31-КГ16-3. В этом примере истцы приняли попытку принудительно заполучить малозначимую долю сособственника в общем имуществе, который фактически не жил в доме и даже не оплачивал счета.