Если собственникам общего имущества не удается договориться о его использовании, справедливым решением будет выделение доли в натуральном виде. В ситуации, когда выделить долю собственника имущества невозможно, можно опереться на положения гражданского законодательства и согласовать выплату компенсации в обмен на долю имущества.

В данной публикации обратимся к примеру из судебной практики, так вынесенное решение судом создало прецедент в вопросе защиты прав и интересов собственников общего имущества.

Пример из судебной практики

Собственники трехкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге не смогли разрешить спор о порядке пользования общим имуществом без вмешательства суда. Так, М. Екименкова владела 2/3 квартиры, она вместе с дочерью обладала постоянной пропиской в квартире и проживала в ней. Гражданками были заняты две комнаты – по 18,7 и 10,9 кв. м. 1/3 часть квартиры принадлежала на праве владения фактически чужому для них человеку. М. Петров прописки в квартире не имел, одну из комнат в квартире он использовал для хранения своих вещей. При этом М. Петров имел в собственности другое жилье, где он постоянно проживал.

Казалось бы, оптимальный вариант женщины и ее дочери – договориться о выплате компенсации и выкупить принадлежащую М. Петрову долю. Женщины пытались договориться о выкупе, однако на их условия гражданин Петров не согласился. В поисках правды М. Екименкова обратилась сначала в районный суд. Тот не нашел оснований для принудительной продажи доли квартиры, вынес вердикт о том, что М. Петров имел право отказаться от продажи своей доли. С мнением районного суда согласился городской суд Санкт-Петербурга при рассмотрении апелляции.

После получения отказа М. Екименкова обратилась с апелляционной жалобой в коллегию ВС. Там признали, что для лишения права собственности гражданина Петрова основания имеются, взамен он должен получить денежную компенсацию. Чтобы разобраться с вопросом лишения права на долю квартиры, обратимся к обстоятельствам рассмотрения этого дела.

Мнения судов о лишении права на долю имущества. 

В ходе судебных заседаний (дело № 2-2795/2014 ~ М-1547/2014) было установлено, что истцы постоянно проживают в жилище, используют две комнаты. Ответчик фактически владеет частью имущества, одну из комнат использует для хранения вещей, сам в квартире не появляется, вместе со своей семьей живет в другой принадлежащей ему квартире.

Основная цель истцов при обращении в суд заключалась в принуждении М. Петрова к продаже принадлежащей ему части, так как в ходе переговоров он отказался от продажи своей доли. Истица при обращении в Василеостровский суд СПб указала, что ответчик от продажи своей доли отказался, выделить ему отдельную комнату для проживания не представляется возможным без нанесения ущерба общему имуществу граждан. Опираясь на данные основания, истица просила лишить М. Петрова права собственности на долю. По мнению М. Екименковой, для принудительного лишения права собственности у нее имелись достаточные основания. Во-первых, она сообщила, что М. Петров в квартире не проживает, интереса к владению собственностью не демонстрирует. Во-вторых, М. Петров для нее и ее дочери – посторонний человек, следовательно, совместное проживание истицы с дочерью и ответчика в одной квартире не видится реальным.

То, что все вместе в квартире жить не могут, М. Екименкова пыталась выразить в виде создания препятствий к пользованию М. Петровым своей долей. Так, она запрещала пользоваться ему сантехникой и раковиной, поскольку считала сантехническое оборудование исключительно своим.

С учетом сложившихся обстоятельств М. Петров смог использовать комнату в жилище только для хранения вещей. На суде М. Петров подтвердил, что в коммуналке постоянно не проживал потому, что не хотел провоцировать М. Екименкову и ее дочь на ссору. Стороны неоднократно конфликтовали – Екименкова сообщала о самовольном пребывании в жилище Петрова, а он приглашал участкового для того, чтобы зафиксировать несанкционированное проникновение Екименковой в коммуналку.

В районном суде с фактами Екименковой не согласились, отметив, что спорная квартира – это коммуналка, выплату денежной компенсации в пользу Петрова можно осуществить только с его согласия. Как отметил суд, доля Петрова не является малозначимой, истец создает барьеры в использовании жилища. Екименкова не смогла доказать, что Петров не нацелен на использование квартиры, поскольку в одной комнате хранились его вещи.

Екименкова обжаловала решение Василеостровского районного суда, подав жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Дело рассматривалось под номером 33-8454/2015. Данная инстанция согласилась с решением районного суда.

Прецедент в Верховном Суде

Екименкова обратилась с возражениями в ВС, дело рассматривала коллегия с председательствующим судьей В. Горшковым под номером 78-КГ16-36. В ходе рассмотрения было разъяснено, что нижестоящими судами были допущены ошибки, следовательно, дело нужно пересмотреть.

В коллегии ВС отметили, что Екименкова имеет право требования компенсации. Суд сослался на п. 1 ст. 252 ГК. Данная норма предусматривает раздел общего имущества только по намерению собственников. Было установлено, что Екименкова предлагала выплатить Петрову компенсацию, но тот отказался. Истица могла бы реализовать свое право на выделение доли в натуральном виде с подачей искового обращения в суд (п. 2 ст. 252 ГК). Однако с учетом того, что Петров для нее и ее дочери – чужой человек, такой вариант не рассматривался. П. 3 ст. 252 ГК предусматривает возможность компенсации в пользу собственника доли, если выделить ее в натуральном виде невозможно. Это опять же делается с согласия собственника.

Опираясь на п. 4 ст. 252 ГК, коллегия ВС напомнила, что суд имеет право без согласия собственника лишить его доли на имущество в обмен на денежную компенсацию. Такое решение может быть принято в исключительных случаях и при соблюдении таких условий:

  1. Доля собственника малозначительна;
  1. Выделить часть в натуральном виде невозможно;
  1. Владелец части не заинтересован в применении своего имущества.

В решении коллегии ВС также указывалось на допущенные ошибки в ходе рассмотрения дела в городском и территориальном суде. Так, суд первичной инстанции не выразил свою оценку тому, насколько Петров был заинтересован в пользовании своим имуществом. Хотя суд обязан сам решать вопрос с наличием или отсутствием преобладающего интереса к владению долевым имуществом. Также было указано на то, что наличие вещей Петрова в одной из комнат не подтверждает целевого использования им своей доли. Суд начальной инстанции не принял во внимание, что Петров постоянно проживает в другой квартире, не учел, что условий договориться о порядке пользования общим имуществом нет, так как истица и ответчик не приходятся друг другу родственниками. Коллегия ВС также указала на то, что суд первой инстанции не оценил основания для отказа Петрова от доли в обмен на компенсацию.

Вынесенное постановление ВС позволило М. Екименковой рассчитывать на принудительное лишение Петрова его доли в обмен на выплату ему компенсации. Дело под номером 33-22800/2016 будет пересматриваться в городском суде Санкт-Петербурга.