Как вынудить собственника продать долю в квартире

В российской судебной практике был создан прецедент, связанный с побуждением собственника доли недвижимости к принудительной продаже принадлежащей ему доли. Данный опыт может пригодиться всем тем, кто не может решить вопрос с долевой собственностью.

Пример судебной практики

Итак, в трехкомнатной квартире жили мать и сын, имущество было приватизировано, каждому из них принадлежала ½ доля. Мать, будучи собственницей своей доли, решила продать ее постороннему человеку. Покупатель, имея полное право на распоряжение своей долей, решил подарить по 1/3 от своей доли двум своим родственникам. Таким образом, у каждого собственника осталось по 1/6 доле.

Молодой человек, который изначально жил в квартире, подарил жене и своей дочери по 1/3 доле от принадлежавшей ему половины имущества. В этой истории фигурировала родственница изначальных собственников с принадлежавшей ей 1/12 доли. Молодой человек был заинтересован в том, чтобы постоянно проживать в квартире. Так как другие собственники тоже имели свою долю в праве собственности на имущество, им была предпринята разумная попытка выкупить доли у других собственников.

Молодой человек для решения ситуации предложил другим сособственникам выкупить их доли. Сособственники отказались вступать в сделку, мотивируя это несогласием с ценой. Тогда мужчина решил обратиться в Измайловский районный суд для решения спора. В инстанции было установлено, что мужчина с женой и ребенком проживает в квартире постоянно, ответчики отказались вступать в сделку, так как предложенную им цену они посчитали заниженной. Суд не нашел оснований в пользу принуждения к совершению сделки.

Не согласившись с этим решением, сторонами была подана апелляция на решение районного суда в Мосгорсуд. Эта инстанция, изучив все материалы дела и доводы сторон, приняла иное решение – принудить сособственников продать свою долю в обмен на денежную компенсацию.

Суд принял решение о принудительной продаже доли имущества, мотивировав свое решение несколькими доводами. Во-первых, молодой человек с женой и ребенком проживают в квартире постоянно. Во-вторых, каждый из граждан обладает малой долей. В-третьих, предоставить сособственникам другое жилье для проживания, соразмерно их доле, не представляется возможным. Кроме того, сторонам не удалось договориться об особенностях пользования имуществом.

Суд принял во внимание ситуацию с ответчиками. Так, было установлено, что в спорной квартире они не проживают, они в ней не зарегистрированы. У ответчиков имеется другая жилплощадь для постоянного проживания. Указанных фактов хватило для того, чтобы Мосгорсуд принял решение в пользу истцов. Судебное решение не устроило ответчиков, ими была подана апелляционная жалоба в ВС.

Прецедент с принуждением к продаже доли квартиры

ВС, рассмотрев апелляционную жалобу, согласился с решением Мосгорсуда. Таким образом, в судебной практике был создан прецедент. На вынесенное решение ВС могут опираться в рассмотрении таких дел суды всех уровней. То есть, появилась реальная возможность принудить собственника продать свою долю квартиры, мотивируя свое решение тем, что квартира – это постоянное и единственное жилье истцов, они в ней имеют постоянную прописку.

Как заключила коллегия ВС, решение вопроса с принуждением к продаже доли имущества будет приниматься в индивидуальном порядке во всех подобных случаях. Задача суда – установить, кому из собственников доли она нужна, а кому нет. Коллегия в своем постановлении сослалась на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О ряде вопросов право применения части первой ГК РФ». Оно указывает на необходимость учета возраста ответчика, состояния его здоровья, профессии и иных условий. То есть, теперь в судебной практике создан прецедент, который позволит в решении споров с долевым имуществом опираться на решение ВС.

Важно понимать, в каждом случае суд будет рассматривать вопрос с долевым имуществом в индивидуальном порядке. То есть, судебная инстанция будет сама искать и устанавливать факты для решения вопроса с тем, кому доля квартиры нужна, а кому нет.

При решении вопросов, связанных с выкупом доли имущества, можно опираться на некоторые положения ст. 252 ГК. П. 1 ст. 252 допускает раздел долевого имущества между сособственниками в порядке заключения мирового соглашения. П. 2 ст. 252 ГК указывает на наличие у каждого собственника доли права на ее выдел из общего имущества. П. 3 ст. 252 указывает на возможность обращения в суд при не достижении мирового соглашения по вопросам выдела доли в натуральном виде из общего имущества. В этом случае судом будет предпринята попытка выделить долю истца, а при невозможности – решен вопрос с выплатой денежной компенсации другим сособственникам. В этом вопросе опять же можно опираться на прецедент с решением ВС.

Остальные собственники могут рассчитывать на денежную компенсацию в обмен на реализацию своей малозначительной доли в общем имуществе. П. 4 ст. 252 также указывает на то, что суд может принять решение об обязательстве выплаты материальной компенсации в пользу других сособственников даже при их несогласии. В данном случае судебной инстанцией будет приниматься во внимание судебная практика, а также положения п. 4 ст. 252 ГК, где указывается на возможность принуждения собственника к продаже своей доли. Для принятия такого решения необходимо соблюдение нескольких условий:

- Положительная судебная практика (прецедент с решением ВС и принуждением к продаже незначительной доли уже создан).

- Невозможность реального выделения доли (предоставление другого жилья, соразмерно доле сособственника, выделение отдельной комнаты для постоянного проживания).

- Отсутствие у владельца интереса к использованию принадлежащего ему имущества. 

Таким образом, рассмотренный пример из судебной практики и решение коллегии ВС указывают на наличие реальной возможности принуждения собственника продать принадлежащую ему долю квартиры.