Рейдерство (от англ. raider, изначально «участник налёта») - силовое недружественное поглощение предприятия против воли его собственников, имеющих преимущественное положение в данном предприятии, и/или руководителя. Процесс, сопряженный с рейдерством, называется «рейдерский захват» - так трактует Википедия этот термин, нелепо прилепившийся к бизнесу, связанному с выкупом долей на рынке недвижимости.

Кратко
И так, квартирное рейдерство - что это за явление, кто эти люди, какие цели они преследуют.

В первую очередь о самом явлении.

Так называемое, квартирное рейдерство - это не вполне законный бизнес с небольшим душком, так сказать. Если, лет этак десять назад, всех представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас очень многие частные инвесторы и целые агентства недвижимости массово подсели на квартирное рейдерство очень плотно.

Кухня бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося Содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся Содольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом, поровну поделив деньги (согласно размера доли). Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам. Весь соблазн в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. Т.е. как актив очень плохого качества.

Пример
Однокомнатная квартира в Москве стоит в среднем 5 млн. рублей. 1/2 доли этой квартиры, стало быть, стоит 2,5 млн. рублей. Но это в идеале, при условии, что родственники договорились между собой, продали квартиру и деньги разделили поровну. Однако, квартирный вопрос испортил москвичей ещё со времен Булгакова. Само собой, такого не происходит, кто наглее - тот живет в квартире, а кто скромнее - ходит вокруг нее. Чужой геморрой никому не нужен, по этому продать такую долю квартиры Содольщику возможно только потеряв от нее минимум 50% стоимости, т.е. за 1,2 млн. рублей, и то если купят. Вот Вам и 100% рентабельности при совместной продаже.

Во-вторых, о людях.

Тут ситуация сложнее. квартирное рейдерство, как уже говорилось выше, подразумевает широкий и разношёрстный спектр участников. Разберем основных из них: частный инвестор и агентство недвижимости. Как говорят в Одессе, это две большие разницы.

Возможности частного инвестора весьма ограничены в финансовом плане. Частный инвестор, как правило, покупает долю квартиры уже с рынка, т.е. уже с накруткой от агентства недвижимости. Соответственно, рентабельность проекта прилично уменьшается уже изначально. Отсюда жесткость в действиях, неуступчивость в конечном торге. Частнику не выгодно долго держать сделку, т.к. оборотные средства у него присутствуют в весьма ограниченном размере, да и купил он долю в квартире изначально дороже. Частные инвесторы, в большинстве своем, славяне, дагестанцы, осетины и другие представители Северного Кавказа. В любом случае все они Россияне. Иностранцев (азербайджанцев, грузин и др.) мы не встречали, видимо в силу их ограниченного правового статуса. Как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже в криминальной среде. С мелкими полицейскими чинами все решается на уровне взятки в районе 3-5 тыс. рублей.

Другое дело - агентство недвижимости, покупает непосредственно у Содольщика по собственной рекламе, т.е. изначально дешевле (экономя при этом значительные средства), выкупает в больших количествах все более-менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой. Мало того, что у агентства денег больше чем у частника, так оно еще и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий. Агентство делает все гораздо быстрее, имея штат людей на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров для заселения квартир, широкую дельту для конечного торга с оставшимися Содольщиками. Как правило, за агентствами стоят весьма серьезные люди без национальности, имеющие связи в силовых структурах, с криминальной средой не пересекаются вообще. С мелкими полицейскими чинами все решается по звонку либо приезжают адвокаты или юристы.

В-третьих, о преследуемых целях.

Конечно, это неутолимая жажда денег! Как уже упоминалось выше, грамотные инвестиции в долевую собственность приносят минимум 100% прибыли. Кроме того, сама по себе столичная недвижимость неуклонно растет в цене. В период кризиса с 2008 по 2010 годы произошла некая просадка цены за счет сдувшихся "ипотечных пузырей", но, в целом, цена "устаканилась" и значительного краха не претерпела. Москва-то не резиновая, земли в пределах МКАД кот наплакал, а население всё растет! Осенью 2012 года мы предполагаем значительный подъем цены на квадратный метр в столице, в вязи с растущей инфляцией внутри страны и существенным падением курса рубля к валютам.

Итак, подведем краткий итог
На наш взгляд, термин "квартирное рейдерство" более подходит к людям и организациям, занимающимся выкупом долей в жилых помещениях профессионально, и преследующим цель быстрой наживы через совместную продажу всего объекта целиком.

Однако, в первую очередь следует отделять понятие "квартирное рейдерство" от обычных рядовых приобретателей этого вида собственности, от обывателей, так сказать.

Основные отличия состоят в следующем:

  • квартирные рейдеры не имеют цели долгое время держать объект недвижимости в своей собственности, т.к. бизнес требует быстрого оборота вложенных денежных средств;
  • квартирные рейдеры владеют большим количеством подобного рода объектов, т.к. выкупают их в массовом количестве;
  • квартирные рейдеры никогда не заселяются в квартиру сами, а вселяют на доли людей по доверенности (для этой цели существуют специально нанятые люди, работающие за деньги).
На заметку
Вместе с тем, существует и рядовой покупатель долей. Самый простой и обыкновенный обыватель. Цель его приобретения - доля в квартире для обычного проживания.

Не стоит забывать, что комната в квартире коммунального заселения, коих в Москве еще великое множество, стоит минимально 2 000 000 рублей, вне зависимости от ее жилой площади (пусть там будет хоть 10 кв.м). В тоже время, 1/3 долю в трехкомнатной квартире можно купить за 1 500 000 рублей, а то и дешевле (в зависимости от густонаселенности квартиры и длительности страданий Содольщика). Как ни крути, но это та же самая комната, если оставшихся Содольщиков слегка потеснить. В то время как, по площади наверняка будет больше тех же 10 квадратов. Нельзя сказать, что явление это - квартирное рейдерство.

Признаки рядового покупателя (обывателя) состоят в следующем:

  • на долю в жилом помещении заселяется собственник (бывает семья с детьми), а не люди по доверенности;
  • оформляет право собственности на долю непосредственно на себя;
  • ни куда не торопится, к разъезду не склоняет, может держать объект сколь угодно долго, поскольку денег на доплату на иное жилье не имеет;
  • регистрируется по месту жительства на долевой собственности;
  • другой жилой недвижимости в собственности не имеет.

Мы выразили по данному вопросу, которым является квартирное рейдерство, своё субъективное мнение, которое может отличаться от Вашего мнения.