Говоря об оценке доли квартиры, мы, прежде всего, отталкиваемся от стоимости квартиры в целом, ибо в подавляющем большинстве случаев именно цена самой квартиры, играет главную роль в стоимости ее части.

Очень многие наши читатели про такое действие, как оценка квартиры, имеют весьма смутное представление. В лучшем случае, мнение о цене недвижимого имущества складывается у них из поверхностной информации, полученной из общедоступных источников или от своих знакомых, которым пришлось с столкнуться с оценкой своей квартиры. 

Факт
Для большинства рядовых граждан такой термин, как "оценка квартиры" мало что значит, поскольку им интересен лишь конечный результат - узнать сколько стоит конкретный объект недвижимости.

Рядовой обыватель не всегда понимает, как происходит обыкновенная рыночная оценка квартиры, и как производится профессиональнальная оценка стоимости жилого помещения, так называемая оценочная экспертиза.

Пояснение!
Однако, принципиальная разница между этими видами оценки существует, и мы об этом сейчас расскажем.

Рассмотрим тему в двух вопросах:

Вопрос №1. Рыночная оценка квартиры.

Для начала, как всегда, немного теории. Так, прежде чем разобраться в таком вопросе, как оценка квартиры, нужно, для начала, представлять себе хотя бы в общих чертах, что означает термин "рыночная стоимость".

Проще говоря
Говоря простым и понятным языком, рыночная стоимость - это есть цена, максимально приближенная к той, за которую можно продать квартиру в течение срока от одного до трех месяцев на открытом рынке в условиях конкуренции с квартирами, аналогичными по параметрам.

У обыкновенного гражданина, не посвященного в такие таинства, как оценка квартиры, сразу возникает ряд вопросов:

  1. Почему, когда производится оценка квартиры, определяется лишь максимально приближенная цена, а не точная?
  2. Почему продать нужно именно за один-три месяца, а не больше или меньше, и как по срокам продажи определить правильно ли сделана оценка квартиры?
  3. Что такое "открытый рынок" и условия конкуренции, и как на это влияет оценка квартиры?
  4. Что за аналогичные параметры других квартир имеются ввиду, когда производится оценка квартиры?

Постараемся коротко и понятно ответить на эти вопросы. И так:

1. Почему, когда производится оценка квартиры, определяется лишь максимально приближенная цена, а не точная?

Точную цену на квартиру определить невозможно в принципе. Ни какая, даже самая правильная оценка квартиры, произведенная самым супер-умным специалистом не поможет в этом. Все те, кто говорит обратное, либо заблуждаются сами, либо дурят голову Вам.

Цена всегда была, есть и будет величиной относительной. Единственное, что может сделать для Вас грамотный оценщик, так это максимально приблизить цену к наиболее вероятной. Однако, даже самая точно выведенная цена будет неизбежно подвержена значительным колебаниям, вместе с колебаниями цен всего рынка недвижимости.

Вывод: оценка квартиры - работа, с которой легко справится даже новичок, если только он знает принцип, по которому делается оценка квартиры.

2. Почему продать нужно именно за один-три месяца, а не больше или меньше, и как по срокам продажи определить правильно ли сделана оценка квартиры?

Правильная оценка квартиры существенно влияет на срок ее продажи, и сейчас Вы поймете почему.

Так, в зависимости от сезона, правильно оцененная квартира продается в течение срока от одного до трех месяцев. Разброс во времени связан в основном именно с сезонными факторами.

Так, например, самыми "горячими" месяцами в купле-продаже недвижимости являются месяцы: октябрь-ноябрь и март-апрель. Именно на этот период приходится максимальное количество сделок. Прежде всего, это связано с самой высокой деловой активностью населения. Эти месяцы принято считать высоким сезоном.

Затишьем на рынке квартир не безосновательно считаются летние месяцы - июнь, июль и август. В это время значительная часть потенциальных продавцов квартир находится на дачах, в разъездах, и, вообще, летняя жара больше способствует отдыху, чем работе.

Январь и май, в силу своих длинных выходных, в свою очередь, способствуют оттоку потенциальных покупателей из России на зарубежные курорты, по крайней мере тех из них, кто принимает решения или владеет денежными средствами.

В декабре, конечно, многие покупатели стараются закрыть год приобретением квартиры, но это лишь небольшая часть от общей массы покупателей.

Сентябрь и февраль месяцы для "раскачки" после длительного отдыха. Это время чтобы осмотреться и принять осмысленное решение о состоянии движения рынка недвижимостьи в целом.

Таким образом, если оценка квартиры произведена правильно, то жилое помещение продается в высокий сезон за один месяц, а в межсезонье в среднем за три месяца. Рынок недвижимости суеты не любит.

Важно!
Знайте, что если Вам нашли покупателя за один день или одну неделю - Вас обманули и Вы продешевили. Не верьте в рекламу, где обещают продать Вашу квартиру и получить деньги за три дня. Это бред сивой кобылы напрямую расчитанный на продавца-идиота.

Продать жилое помещение за такой короткий срок - глупо потерять значительные деньги. Означает это только одно - оценка квартиры произведена неправильно и Ваша квартира оценена дешевле рынка. При таком раскладе покупатели будут, в буквальном смысле, драться за такой лакомый кусок. Оправдать такой поступок возможно только срочной нуждой в деньгах.

Многие агентства недвижимости в условиях жесткой конкуренции, когда дело касается такого вопроса, как оценка квартиры, напротив, умышленно завышают цену, заманивая клиента к себе более высокой оценкой. Это делается в расчете на то, что через полгода или цены на квартиры подрастут, или хозяина удастся опустить с небес на землю.

Вывод №1: знайте, если Ваша квартира не продалась за три месяца, значит Вас попросту обманули и заманили к себе ушлые риэлторы, и вскоре Вас будут опускать в цене и она будет как у всех - на порядок ниже.
Вывод №2: знайте, если Вашу квартиру хотят купить через несколько дней, значит Вас хотят обмануть с ценой - Вы рискуете сильно продешевить.

3. Что такое "открытый рынок" и условия конкуренции, и как на это влияет оценка квартиры?

Термин "открытый рынок" означает, что квартира продается путем размещения рекламы о ее продаже во всех доступных потенциальному покупателю источниках. То есть, информация размещается везде, а не на каком-то определенном ресурсе, которых в настоящее время великое множество.

У самых крупных агентств недвижимости, зачастую, имеются свои внутренние базы, имеющие приоритет над другими источниками. При таких обстоятельствах, вся комиссия агентства находится внутри него, позволяя таким образом, ему больше зарабатывать в ущерб клиенту, разумеется.

Пример: Агентству нужно продать трехкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Если агентство недвижимости большое, то у него имеется очень разветвленная сеть филиалов по городу. В таком случае, агенству выгоднее продать трехкомнатную квартиру покупателю из числа своих клиентов, и подобрать две однокомнатные квартиры из числа продаваемых своими филиалами.

Таким образом, комиссия от продажи квартиры и от покупки двух других попадает в один карман. Такой подход к делу рыночным не назовешь. Продавцов всех трех квартир начинают активно снижать в цене, чтобы лучше уложиться в общий (свой) бюджет.

Кроме того, две однокомнатные квартиры весьма активно навязываются продавцу трехкомнатной, как, якобы, единственный самый удобный для него вариант. Вариант получается действительно удобный, но не для клиентов, а для агентства недвижимости.

Вывод №1: многие крупные агентства недвижимости при сделках, связанных с альтернативной покупкой жилья, обманывают своих клиентов. Им так выгоднее и удобнее. Вся открытая и скрытая прибыль от всей цепочки сделок попадает в один карман. В результате у всех филиалов высокие показатели.
Вывод №2: небольшое агентство недвижимости является более предпочтительным для клиента, так как действует оно без оглядки на своих партнеров по филиалам, что гораздо выгоднее продавцу квартиры, так как квартира его продается в конкурентной среде.

Вопрос №2. Профессиональная оценка квартиры (оценочная экспертиза).

Теперь, пришло время разобраться в том, что такое профессиональная оценка квартиры, или, как будет правильнее, - оценочная экспертиза, и в чем ее отличие от рыночной оценки квартиры.

Обратите внимание!
И так, профессиональная оценка квартиры или оценочная экспертиза - это целый комплекс профессиональных услуг, основанный на определенной методике.

Прежде всего следует знать, что профессиональная оценка квартиры - это процедура длительная и дорогостоящая, которую выполняют далеко не все компании, а лишь те из них, котрые имеют квалифицированных (сцепиально обученных) специалистов и лицензию на оценочную деятельность.

Важно!
Оценочная экспертиза - это мероприятие затратное и длительное (минимум неделя, а то и месяц), ведь нужно сфотографировать все объекты и разложить их по косточкам. Цена в среднем колеблется от пяти-шести тысяч и до тридцати-сорока тысяч рублей.

Прежде всего такая оценка квартиры необходима кредитным организациям, судебным органам и иным структурам, заинтересованным в официальном документе, коим собственно и является оценочная экспертиза стоимости квартиры.

Принцип оценки практически ни чем не отличается от приведенного выше сравнения двух ботинков, только, согласно сравнительной методике, похожих объектов берется не менее трех-пяти штук и параметры сравниваются более детально и прагматично.

При этом, в итоге заказчик получает некий солидный документ (обыкновенно это прошитый и нумерованный отчет примерно на 30-40 листах) с множеством картинок, сравнительных таблиц и графиков.

Несомненно это более аторитетный документ, но вот более точным его назвать нельзя. Зачастую, перестраховывая свои риски, лицензированные эксперты предпочитают завысить цену. Так оно и хозяину намного приятнее.

Вывод: для того, чтобы произвести такое действие, как оценка квартиры, за экспертизой следует обращаться только в случае великой нужды. В остальных случаях вполне можно обойтись обыкновенной оценкой рыночной цены квартиры, которую Вам назовут в течение трех-пяти минут по телефону.

ССЫЛКИ НА СТАТЬИ

 

В случае, если самостоятельная оценка квартиры Вам не по силам, просто позвоните нашему специалисту по телефону: +7 (926) 173 29 30 , и он в течение нескольких минут поможет Вам с этим вопросом разобраться.

Если Вы хотите, чтобы оценка квартиры была сделана конфиденциально, то воспользуйтесь формой обратной связи в разделе КОНТАКТЫ.