Покупателям недвижимости стоит быть осторожными при рассмотрении вариантов приобретения объектов, где владельцами являются малолетние лица. Только на первый взгляд кажется, что достаточно получить согласие отдела опеки. В реальности не каждый риелтор может обозначить все риски, заложенные в подобную сделку. К примеру, сделка может быть признана недействительной в том случае, когда продавец обязался приобрести другую недвижимость для детей, но не выполнил этого условия. Именно к такому решению пришла ГК ВС, рассматривая спорное дело о продаже недвижимости с собственниками-несовершеннолетними лицами. В этом материале речь пойдет о том, как защитить себя при таких операциях.

Отдел опеки вступился за права несовершеннолетних

Т. Хазанова решила выставить свою квартиру на продажу, каждому из двух ее малолетних детей принадлежало по 1/3 доле. Владелица вступила в переговоры с представителями опеки. Те дали добро на операцию, поставив условие, что Т. Хазанова после сделки тут же купит другое жилье и оформит на несовершеннолетних по 1/3 доле. У продавца был месяц на то, чтобы приобрести другое жилье и проинформировать органы опеки о выполнении условий. Как провести расчеты с малолетними, в выданном одобрении заявлено не было.

Покупателем объекта стала Э. Назарова, она выполнила свои обязательства и заселилась в него. Продавец жилья в заявленные сроки не выполнила обязательства, заявленные органами опеки. То есть, она пренебрегла положениями соглашения. Отдел опеки взялся оспорить операцию, опираясь на ст. 168 ГК. Приобретатель квартиры заявила о том, что разрешение не имеет юридической силы, так как в документе не доведено, каким способом рассчитываться с малолетними. При совершении сделки не учли мнение главы семейства. Э. Назарова заявила, что она не была проинформирована о том, что отделом опеки было выдвинуто условие о приобретении другой недвижимости прежним владельцем.

Городской суд Сатки Челябинской области одобрил иск представителей защиты, соглашение купли-продажи было признано недействительным. Собственником жилья снова стала Т. Хазанова вместе с детьми. Для Э. Назаровой была назначена выплата в объеме 1,05 млн. руб. При подготовке решения суд заручился ст. 167 ГК. Челябинский суд области при пересмотре дела отменил решение предыдущей инстанции, поэтому требования Э. Назаровой и представителей опеки остались без удовлетворения. В вердикте суда указывалось на то, что Т. Хазанова действительно нарушила условие, выдвинутое органами опеки, однако это не является достаточным фактом для того, чтобы признать операцию незаконной. Суд не выявил условий для признания операции незаконной и мотивировал свой вердикт положениями ст. 168 ГК, на нее первая инстанция не опиралась.

ВС не указал на конкретную норму права

При рассмотрении дела в ВС (№ 48-КГ18-1) коллегия под председательством А. Кликушина пришла к заключению о необходимости отмены апелляционного вердикта. Материалы снова направились на пересмотр в областной суд. В своем определении коллегия ВС обратилась к ст. 168 ГК (понятие сделки, идущей вразрез с законом) и п. 1 ст. 173 ГК (о сделке без предусмотренного законом одобрения со стороны госоргана). Какая именно правовая норма должна учитываться при пересмотре материалов в областном суде, коллегия ВС не заявила.

В вердикте ВС указывалось на то, что первая инстанция не должна ссылаться только на положения ст. 167 ГК, которая не предусматривает явных фактов для признания операции незаконной. Исчерпывающие основания предусматриваются другой нормой – ст. 168 ГК и ст. 173.1. В первой инстанции судья не опиралась ни на одну из указанных норм закона, апелляция не усмотрела в этом упущения, и сама неверно привела нормы закона. Областной суд обратился к толкованию ст. 168 ГК, утратившему свою силу.

Апелляции следовало уточнить условия для оспаривания операции у истца. Исходя из этого, нужно было уточнить веские для конфликта обстоятельства. Отталкиваясь от этого, можно было бы судить о значимости фактов для признания операции незаконной. В областном суде не учли положения ст. 173.1, где говорится о конкретных фактах для признания соглашений незаконными при отсутствии согласия от третьего лица (госоргана или муниципалитета) на проведение операции. Как рассказал истец, фактов для того, чтобы признать операцию незаконной из-за отсутствия одобрения со стороны представителей опеки, не было. С фактом согласились в ВС, а еще отметили, что нет достаточных явлений для того, чтобы судить о том, что сумма денег за сделку пришла на счета детей или была потрачена в их же интересах.

Коллизии в законодательстве

ВС при отмене апелляционного вердикта не поставил точку в конфликте. Он не обратился к конкретной правовой норме, на которую должен сослаться суд при разрешении таких споров. Апелляционная инстанция получила лишь направление, поэтому при рассмотрении этого дела ей придется отдавать предпочтение одной из правовых норм – либо ст. 168, либо ст. 173.1 ГК. Нельзя исключать того, что точка в этом споре будет обозначена после вторичного пересмотра в порядке апелляции. Нельзя исключать и того, что точка в этом конфликте будет обозначена коллегией ВС, которой придется уточнить конкретную правовую норму для разрешения таких споров. Вердикт первой инстанции можно назвать справедливым, поскольку при его подготовке на первое место были поставлены интересы малолетних. Главная дилемма сводилась к тому, что суд в своем решении отошел к общим нормам ГК.

Апелляционное решение тоже нельзя назвать точным, так как постановление Пленума ВС от 23.06.2015 №25 (правоприменение отдельных норм первой части и первого раздела ГК) п. 56 гласит о том, что третья сторона операции, имеющая законное право на дачу одобрения с проведением операции, имеет право сформировать дополнительные условия для ее совершения. Как раз пренебрежение сторонами этими условиями формирует почву для признания операции незаконной в силу ст. 173.1 ГК.

С иной позиции, апелляционный вердикт можно было оставить в силе. При рассмотрении материалов в ВС истцам был дан второй шанс, а для суда была опять предоставлена возможность исследовать вопрос относительно фактов для признания операции незаконной. По сути, пренебрежение правами малолетних произошло уже после совершения сделки, а почва для признания операции незаконной может применяться при условии, что она зародилась на момент ее совершения. Можно допустить, что для исключения таких споров следовало бы располагать хотя бы одним соглашением купли-продажи жилья взамен продаваемого на момент проведения операции с первым объектом. Приведенного соглашения в этом деле не было, условное одобрение тоже не приобрело свою силу, так как операция была проведена без одобрения, то имеется все необходимое, чтобы опираться на ст. 173.1 ГК для ее признания незаконной. Только при такой трактовке может пострадать репутация продавца – ему при сделке требуется убедиться в том, соблюдено ли выставленное для продавца условие.

Если суды будут часто выносить вердикты в пользу признания операций незаконными, это серьезно скажется на рынке недвижимости.

Приобретателям придется беспокоиться о том, куда будут потрачены деньги после реализации объекта недвижимости. Форма договора при продаже недвижимости с сособственниками несовершеннолетнего возраста тоже претерпит изменения. Придется включать в договор новые условия о том, что продавец обязуется приобрести взамен продаваемой недвижимости другой объект или предусматривать открытие для несовершеннолетних счетов в банке и перечисление на них денег за совершение сделки, пропорционально их доле. В таком случае упадет спрос на квартиры с сособственниками-малолетними, поэтому шансы на улучшение жилищных условий для семей с детьми снизятся.

Даже с новой интерпретацией условий договора не гарантируется, что дети обретут новое жилье. Заключение первого договора с условием о приобретении взамен другого жилья не гарантирует того, что новая сделка будет совершена и собственниками жилья станут несовершеннолетние. Первая квартира станет собственностью покупателя, такая сделка не может быть оспорена, поскольку на момент заключения договора согласие уже приобрело силу. Поэтому требуется пересмотреть нормы законодательства. Возможно, была бы эффективной схема с раздельными счетами для родителей и малолетних. Описанный механизм мог бы использоваться с одобрения представителей опеки.

Советы для покупателей недвижимости

На практике реализация механизма с эскроу-счетами – не лучшая схема из-за высоких издержек. В рассмотренной ситуации лучше применять действующий подход к совершению сделок.

Органам опеки, опираясь на формальные критерии, стоит разделить случаи на два вида:

  1. Обычная сделка без претензий со стороны органов опеки. В этом случае достаточно получить от родителей письменное обязательство о приобретении взамен другого объекта недвижимости. При нарушении условий такого согласия можно обращаться с иском и принуждении к исполнению или взыскании убытков в пользу несовершеннолетних лиц.
  2. Сделка, совершаемая проблемной семьей. Как правило, органы опеки располагают сведениями об отсутствии источника постоянных доходов у родителей. Поэтому они обязаны выдавать согласие по запросу под обязательство приобретения другого жилья. Задача родителей сводится к тому, чтобы заранее готовиться ко второй сделке. Со стороны отдела опеки дается добро на проведение сложной операции с участием трех сторон. При такой схеме в обмен на приобретение другого объекта недвижимости семья продает первое жилье. При необходимости в такой сделке может быть выплачена разница в стоимости. Все стороны сделки прозрачно видят условия ее совершения, а все расчеты проходят под контролем органа опеки.

Приобретателям квартир с сособственниками в лице несовершеннолетних детей стоит быть осторожными. Им необходимо не только убедиться в том, что имеется одобрение на сделку со стороны представителей опеки, но и в том, что в нем могут быть прописаны дополнительные условия. Если такие требования содержатся, то покупателю необходимо убедиться в том, что они выполнены родителями.