Вопросы-Ответы

При подготовке ответа на ваш вопрос мы учли, что на день заключения договора по передаче жилого помещения в вашу собственность брат в указанной квартире не проживал и не имел в ней постоянной прописки. Сведения, представленные в выписке из ЕГРН, говорят о том, что вы являетесь единоличным собственников квартиры. С учетом описанной ситуации ваш брат не располагает правом на требование доли в жилом помещении. Напоминаем вам о ст. 2-3 ФЗ «О приватизации» от 1991 г., в нем указывается, что под приватизацией следует понимать передачу имущества в собственность граждан, являющихся резидентами РФ. Закон допускает приватизацию вслед за бронированием занимаемых жилых помещений. Также допускается приобретение муниципального и государственного жилья в собственность в рамках заключенных соглашений на право пользования помещениями. Закон о приватизации допускает передачу недвижимости в собственность одного лица, также допускается оформление доли на несовершеннолетнего. При этом все имеющие лица право на приватизацию должны дать свое согласие на оформление собственности. Ст. 11 ФЗ «О приватизации» допускает одноразовое приобретение жилья в собственность в рамках приватизации и перехода права собственности на жилье от государства или властей муниципалитета. Согласно вашим пояснениям, брат не проживает в спорном помещении с 1982 года, в настоящее время живет в другой квартире, там же зарегистрирован. В связи с указанными обстоятельствами можно сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением было утрачено вашим братом еще в 1982 году (до приватизации). Права пользования квартирой на момент приватизации у него тоже не было. Следовательно, его требование о передаче доли не имеет оснований.

В п. 5 ст. 15 ЖК содержится указание на том, что балкон не относится к общей площади квартиры. Для решения спорного вопроса следовало бы обратиться в суд и потребовать установления порядка пользования квартирой. Требуйте на суде передать вам в пользование комнату, где есть выход на балкон.

 Ст. 19 ФЗ от 29.12.2004, устанавливающая условия внедрения в систему правоприменения норм жилищного законодательства, указывает, что прежние участники семьи могут пользоваться квартирой в ситуации, когда на период приватизации они имели равное право на владение жилым объектом, как и лицо, которое осуществило его приобретение. В описанном примере выписка прежних участников семьи не видится допустимой.

Если описанных обстоятельств нет, то для выписывания прежнего участника семьи нужно обратиться в суд, оформить иск с признанием условий для прекращения пользования объектом жилья.

Давайте разберем ситуацию по порядку. Судя по вашему описанию, отец выступает совладельцем объекта. К настоящему времени этот предмет спора является общей долевой собственностью. Из описания следует, что ваш отец заявил желание реализовать свою часть.

П. 1-2 ст. 244 ГК показывают, что один и тот же объект жилья, который находится во владении ряда владельцев, принадлежит владельцам по принципу общего владения. Оно бывает двух видов – с уточнением части для каждого совладельца (долевой принцип) и без выделения заявленных частей (совместное владение).

Исходя из описания, можно сделать заключение о том, что спорный объект жилья является владением долевой принадлежности, он принадлежит вашим родителям.

П. 1 ст. 250 ГК гласит о главенствующем праве выкупа части от общего владения оставшимися совладельцами. При этом они имеют главенствующее право выкупа части недвижимости по предложенной цене и на озвученных условиях.

П. 2 ст. 250 ГК обязывает обладателя части жилья оповестить в установленной форме совладельцев о своем желании продать часть имущества третьему лицу. В извещении указывается цена доли и весомые условия сделки. При получении такого извещения у сособственников есть 30 дней на том, чтобы согласиться на приобретение доли или отказаться от покупки. При отказе других сособственников или при неполучении ответа от них по предполагаемой сделке обладатель части общего объекта имеет право реализовать свою часть любому гражданину.

П. 3 ст. 250 ГК допускает, что при нарушении права главенствующего приобретения совладелец может обратиться в суд с целью переадресации на него прав и обязанностей приобретателя части жилья. На обращение в суд есть только 3 месяца.

Поэтому для вашей матери справедливы те же условия покупки, которые ваш отец предложил другим людям. Она имеет преимущественное право на выкуп части. В обязанность вашего отца входит письменно проинформировать мать о планируемых деталях операции.

При пренебрежении правом первоочередной покупки нужно не позднее 90 дней прийти в суд с иском и запрашивать переадресацию прав и обязательств приобретателя на вашу мать.

Ответ практикующего юриста

Ст. 250 ГК указывает на право первичной покупки части жилья оставшимися сособственниками. При всем каждый из сособственников получает право завладеть частью по той цене, по которой она реализуется. Продавец должен отправить письменное извещение о намерении совершить операцию. Обладатель части жилья, заинтересованный в продаже, может реализовать свою часть имущества только тогда, когда другие сособственники дали письменный отказ от сделки или через 30 дней так и не выразили своего намерения приобрести часть владения. Если преференция главенствующего приобретения нарушается, у сособственников есть 3 месяца на обращение в суд с целью переадресации прав и обязательств приобретателя на себя. Поэтому ваша мать имеет право преимущественного выкупа части квартиры. Для приобретения недвижимости оформляется договор купли-продажи, который потом регистрируется в установленном порядке. При этом договор приобретет юридическую силу после согласования сторонами всех существенных условий и подписания соглашения о продаже.

Ваша задача – подготовить иск об устранении препятствий в пользовании жилищем. Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК, связанные с правами на недвижимость, должны рассматриваться по местам нахождения такого имущества. Поэтому вам нужно готовить иск в районный суд по адресу нахождения вашей собственности.

Ст. 108 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривает, что взыскателя можно вселить добровольно, следуя решению суда. При пренебрежении временем для добровольного вселения и создании новых барьеров в пользовании жильем вам следует обратиться к приставу-исполнителю. Он подготовит постановление о взыскании сбора с жены. В постановление будет включено предупреждение о том, что при неисполнении требований суда и создании новых препятствий вселение истца будет осуществляться без согласия ответчика. Под вселением подразумевается свободный вход в жилище заявителя, проживание в нем. В процедуре вселения принимают участие понятые, при необходимости привлекаются полицейские. В той ситуации, если в срок 3 года после вселения ответчик будет чинить новые препятствия, то решение судебного пристава о закрытии исполнительного производства может быть опровергнуто старшим судебным приставом-исполнителем. Опять же требуется обратиться в отдел судебных приставов с заявлением, тогда будет подготовлен протокол об административном правонарушении. Если препятствия для проживания и входа в жилье чинит не должник (собственник помещения, зарегистрированный там), то вселение заявителя осуществляется через суд.

Вам будет целесообразно подготовить иск для суда и потребовать раздела совместного имущества супругов.

Ответ практикующего юриста

Добрый день! Вы сделали правильно, обратившись в полицию. Задача сотрудника правопорядка – зафиксировать факт проживания постороннего человека в вашей квартире. На основании вашего заявления в установленные сроки участковый должен вам подготовить письменный ответ, отчитаться о предпринятых мерах. В полномочия полиции не входит решение жилищных вопросов, она может зафиксировать факт нарушения общественного порядка. Ответ от участкового вы можете приложить к своему иску. Подготовьте также выписку из домовой книги и ваши документы на право собственности.

В заявлении опишите ситуацию, сошлитесь на ст. 30-31 ЖК. Требуйте от суда вынести решение о выселении постороннего гражданина и обязательства вашей бывшей жены не создавать вам препятствия в пользовании жильем. С данным иском следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту расположения спорного объекта недвижимости.

Что касается нотариального заверения соглашений по вопросам раздела общего имущества, нажитого в браке, то обязанность такой процедуры возникла вслед за внесением правок в п. 2 ст. 38 СК. Как вы сообщили, соглашение оформили в 2013 году. В тот период времени закон допускал заключение таких соглашений без обязательного заверения у нотариуса. С учетом того, что соглашение заключено в простой письменной форме, его условия исполнены, то у данного документа есть юридическая сила. К вашему случаю не относится обязанность нотариального удостоверения таких соглашений, предусмотренная поправками, начиная с 2016 года. Документ будет иметь юридическую силу до момента его признания недействительным. Теоретически жена может обратиться в суд для признания соглашения недействительным. При этом только судом соглашение может быть признано недействительным или ничтожным. Для получения такого решения суда нужно доказать, что этим соглашением права вашей супруги были нарушены. При обращении вашей жены в суд ей нужно будет сослаться на факты, подтверждающие недействительность ранее подписанного документа. К примеру, она может сослаться на то, что документ подписан не ей. Стоит помнить о сроке исковой давности, он действует и в отношении права на признание сделок недействительными. В общем случае срок исковой давности составляет 3 года, в исключительных – 1 год.

При подписании договора с нарушением прав подразумевается оспаривание подписанного документа через суд. В любом случае суд примет иск даже с учетом пропущенного срока давности. Если ответчик заявит о пропуске срока исковой давности, то суд проверит этот факт и может отказать заявителю в удовлетворении его требований. Судя по вашему случаю, можно предположить, что шансов на оспаривание соглашения нет. Тем более, что условия соглашения исполнены, а доли определены. Кроме того, ваше описание указывает на то, что вы выкупили ее долю и передали супруге деньги. У вас есть расписка, договор купли-продажи, документы на приобретенную долю. Если купленная доля еще не зарегистрирована, вам необходимо согласовать визит с бывшей супругой в МФЦ для подачи документов на регистрацию. Если не удастся, нужно обратиться в суд, оформить иск и потребовать признания единоличного права собственности ввиду того, что вторая сторона уклоняется об совместной процедуры.

Добрый день! Ч. 3 ст. 30 ЖК указывает на то, что бремя содержания квартиры и общего имущества собственников в многоквартирном доме лежит на собственнике. В судебной практике имеется следующий опыт:

1. Создание препятствий в пользовании жилым помещением требует обращения в суд для фиксации соответствующего факта. Наличие данного основания позволяет по решению суда освободить собственника от оплаты коммунальных платежей по содержанию того помещения, которым собственник пользоваться не мог.
2. Вынесенное судебное решение по вопросу создания препятствий в пользовании жилым помещением можно использовать для признания необоснованности права требования оплаты за ЖКХ за тот период, когда собственник не мог пользоваться жильем.

Для долевых собственников установлены особые права по распоряжению недвижимостью. Права долевого собственника не могут быть ущемлены возмездными операциями с долями имущества:

• Продажей доли недвижимости;
• Обменом одного объекта недвижимости на другой;
• Оформлением долевой недвижимости в качестве залога.

Все указанные операции можно провести только с согласия второго владельца. В данной ситуации закон не предусматривает исключений. Поэтому вам и было предложено выступить в качестве гаранта.

При отказе второго собственника на залог такое обеспечение чаще всего не рассматривается банками.

Важно понимать, что некоторые коммерческие структуры практикуют оформление залога без согласия сособственника. В этом случае объем переплаты будет равен заложенным в сделку рискам. Такой кредит может оказаться дорогим, солидные банковские организации никогда не принимают в качестве залога доли недвижимости. Зато теневые структуры могут на это согласиться. Реализация доли через оформление залога чаще используется для обхода правила о преимущественной покупке доли. Поэтому в случае продажи доли ваше участие в сделке будет сведено к нулю.

В то же время приобретение доли недвижимости означает, что между собственниками должно быть заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом. При его отсутствии собственники могут пользоваться квартирой на равных правах.

Что касается имущественных рисков, то при вашем вступлении в сделку в качестве гаранта вы будете нести ту же ответственность, что и основной должник. Кредитор может подать в суд при неисполнении договорных обязательств и продать залоговое имущество.

Не стоит полагать, что продажа недвижимости, оставленной в залоге, позволит покрыть все убытки. Даже реализация ликвидного имущества позволяет получить примерно 80% от его рыночной стоимости. При залоге доли недвижимости прибыль от сделки сократится еще. К тому же при намерении продать заложенное имущество банк оценит его рыночную стоимость, а свои расходы по оценке взыщет с должника, то есть, вашей мамы.

Реализация залогового объекта возможна в таких ситуациях:

1. Неплатежеспособный заемщик уступает кредитору предмет залога или же иную собственность, которая имеет ценность для банка в качестве отступного (ст. 409 ГК).
2. Кредитор может сменить кредитное соглашение договором купли-продажи залогового имущества.

В последнем случае расчеты с кредитором проводятся путем заключения соглашения купли-продажи в отношении залогового имущества.

П. 2 ст. 252 ГК указывает на наличие у вас права выделения своей доли из общей долевой собственности.

Эта операция осуществляется путем выдела части собственности в натуральном виде или же с покупкой доли выделяющегося собственника долевой недвижимости.

При отсутствии соглашения о порядке и варианте раздела общего имущества или выделения из него доли в натуральном виде можно обращаться в суд. Вы имеете право требовать выделения доли при отсутствии соглашения с сособственниками о ее выделении (п. 3 ст. 252 ГК). В сложившейся ситуации можно пойти разными путями:

1. Выкупить доли у сособственников и стать единоличным собственником недвижимости.
2. Реализовать свою долю и приобрести другую недвижимость.
3. Решить спор через суд с выделением доли недвижимого имущества в натуральном виде.

Если вы решите обратиться в суд, то потребуется оформить заявление о выделе доли, приложить к нему пакет документов:

1. Свои документы, удостоверяющие право собственности и техпаспорт.
2. Копии исков, согласно количеству лиц, участвующих в деле и квитанцию об уплате пошлины.
3. По возможности – техническое заключение о возможности выдела доли в натуральном виде.

Даже при наличии заключения со стороны специалистов о возможности выдела доли в натуральном виде судом может быть назначена экспертиза.

Обратиться с иском можно в суд общей юрисдикции по адресу нахождения вашей недвижимости.

Ст. 210, 245-249 ГК предусматривают наличие между сособственниками долевой недвижимости согласия по вопросам пользования и содержания имущества. В судебной практике сложилась такая ситуация, при которой сособственники не могут добиться от других компенсации затрат на ремонт, так как такие работы не были согласованы между владельцами долевой недвижимости. В качестве примера можно привести определение Ростовского областного суда от 12.11.2014 в рамках дела № 3314869/2014. Возложить на других сособственников обязанность по компенсации затрат на ремонт долевой недвижимости можно тогда, когда между сторонами было достигнуто согласие по вопросу проведения ремонта. Еще один пример из судебной практики – определение областного суда в Новосибирске от 23.10.2014 (дело № 33-8907/2014).

Ч. 1 ст. 30 ЖК указывает на право проживания, пользования и владения жилым объектом в соответствии с его предназначением.

П. 1 ст. 209 ГК наделяет владельца способностью распоряжаться, пользоваться и владеть своим имуществом. Те же права при условии наличия долевого права владения реализуются с получением согласия от оставшихся сособственников. При неимении соглашения можно обратиться в суд для уточнения порядка использования недвижимости (п. 1 ст. 247 ГК).

П. 37 Постановления Пленума ВС № 6/8 от 01.07.1996 о вопросах правоприменения норм гражданского законодательства предусматривает, что владелец долевой собственности может обратиться в суд для установления порядка пользования совместной недвижимостью при недостижении такого согласия между сторонами. При разрешении спора суд будет опираться на устоявшийся порядок владения недвижимостью, он может не совпадать с долями в общем праве владения. Суд примет во внимание нуждаемость каждой стороны в этом имуществе, а также оценит с реальной точки зрения возможность общего пользования недвижимостью.

Поэтому суд не обязан отступать от принципа равенства долей даже с учетом интересов со стороны несовершеннолетнего ребенка. В то же время суд может опираться на этот принцип при подготовке решения.

Определение КС от 20.11.2008 № 831-О-О указывает на учет целой серии обстоятельств, которые могут повлиять на установление порядка пользования совместным имуществом. С учетом невозможности приведения исчерпывающего перечня всех обстоятельств в законе предусматривается упор на объективные ценности выстраиваемых правоотношений. Другими словами, в каждом конкретном случае суд на свое усмотрение будет использовать объективные данные и факты для установления порядка пользования общим имуществом, это не будет умалять конституционных прав граждан. Принятие решения в любом случае будет основываться на дозволенные для судьи пределы свободы усмотрения.

Поэтому суд при разрешении спора будет учитывать устоявшийся порядок пользования имуществом, оценивать нужду каждого собственника в этом имуществе, а также оценивать допустимость пользования общим имуществом. Суд может принять во внимание доли супругов, размер назначенных алиментов, а также учтенные или неучтенные интересы несовершеннолетнего при разделе нажитого.

С учетом заявленных оценочных характеристик суд может опустить равенство долей и выделить для вас комнату с большей площадью, опираясь на интересы несовершеннолетнего.

В качестве примера стоит обратиться к определению по апелляции в Московском областном суде по делу № 3317744/2012, вынесенному 6.09.2012.