+7 (495) 741 85 39 +7 (926) 173 29 30 ежедневно с 9:00 до 21:00
Задать вопрос
  • Статьи (current)
  • Полезные советы
  • Судебная практика
  • Вопрос-ответ
  • Контакты
+7 (495) 741 85 39 +7 (926) 173 29 30 ежедневно с 9:00 до 21:00
Задать вопрос
    1. Главная
    2. Вопросы-Ответы

Вопросы-Ответы

    Вопрос 1

    Мой брат претендует на долю в квартире, которая была мной приватизирована и в настоящее время является моей собственностью. В квартире сейчас прописана моя мать и ребенок. Брат же выписался из квартиры в 1982 году, сейчас живет в другой квартире.

    При подготовке ответа на ваш вопрос мы учли, что на день заключения договора по передаче жилого помещения в вашу собственность брат в указанной квартире не проживал и не имел в ней постоянной прописки. Сведения, представленные в выписке из ЕГРН, говорят о том, что вы являетесь единоличным собственников квартиры. С учетом описанной ситуации ваш брат не располагает правом на требование доли в жилом помещении. Напоминаем вам о ст. 2-3 ФЗ «О приватизации» от 1991 г., в нем указывается, что под приватизацией следует понимать передачу имущества в собственность граждан, являющихся резидентами РФ. Закон допускает приватизацию вслед за бронированием занимаемых жилых помещений. Также допускается приобретение муниципального и государственного жилья в собственность в рамках заключенных соглашений на право пользования помещениями. Закон о приватизации допускает передачу недвижимости в собственность одного лица, также допускается оформление доли на несовершеннолетнего. При этом все имеющие лица право на приватизацию должны дать свое согласие на оформление собственности. Ст. 11 ФЗ «О приватизации» допускает одноразовое приобретение жилья в собственность в рамках приватизации и перехода права собственности на жилье от государства или властей муниципалитета. Согласно вашим пояснениям, брат не проживает в спорном помещении с 1982 года, в настоящее время живет в другой квартире, там же зарегистрирован. В связи с указанными обстоятельствами можно сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением было утрачено вашим братом еще в 1982 году (до приватизации). Права пользования квартирой на момент приватизации у него тоже не было. Следовательно, его требование о передаче доли не имеет оснований.



    Вопрос 2

    Здравствуйте! Мне принадлежит ¾ доли в квартире с 4 комнатами. В комнате, которую я занимаю, есть выход на балкон. Соседка заявляет, что балкон является общей долевой собственностью, так как балконы совмещены, на них имеется люк для эвакуации. Она требует ключи от моей комнаты и снятия ограничения на ее передвижение по комнате к балкону. Комната полностью изолирована. Что мне предпринять?

    В п. 5 ст. 15 ЖК содержится указание на том, что балкон не относится к общей площади квартиры. Для решения спорного вопроса следовало бы обратиться в суд и потребовать установления порядка пользования квартирой. Требуйте на суде передать вам в пользование комнату, где есть выход на балкон.



    Вопрос 3

    Если ли какой-то закон, который предусматривает возможность для выписывания бывших членов семьи (жены с несовершеннолетними детьми) единственным собственником приватизированной квартиры? Есть ли какие-то ограничения со стороны закона? Как будет называться такой иск?

     Ст. 19 ФЗ от 29.12.2004, устанавливающая условия внедрения в систему правоприменения норм жилищного законодательства, указывает, что прежние участники семьи могут пользоваться квартирой в ситуации, когда на период приватизации они имели равное право на владение жилым объектом, как и лицо, которое осуществило его приобретение. В описанном примере выписка прежних участников семьи не видится допустимой.

    Если описанных обстоятельств нет, то для выписывания прежнего участника семьи нужно обратиться в суд, оформить иск с признанием условий для прекращения пользования объектом жилья.

     



    Вопрос 4

    Добрый день! Прошу срочной помощи! 10 лет назад родители развелись, квартира принадлежала отцу и матери, была куплена бабушкой. При разводе отец отказался от дележа имущества, так как ничего не приобретал. Через 10 лет он решил зарегистрироваться в квартире, сейчас намерен реализовать свою часть. Мать согласилась приобрести ее за 400 тыс. и потребовала уплаты алиментов за 2 года. На днях в квартиру пришли незнакомцы вместе с отцом, требовали продемонстрировать ее. В настоящее время в ней живут 3 малолетних. Как нам быть? У нас есть желание выкупить долю, но отец против суда и требует дать ему деньги за нее так. Можно ли обязать его реализовать часть через суд? Планировка объекта не позволяет, чтобы там жил кто-то другой. Зал – общий, балкон является доступным для всех комнат.

    Давайте разберем ситуацию по порядку. Судя по вашему описанию, отец выступает совладельцем объекта. К настоящему времени этот предмет спора является общей долевой собственностью. Из описания следует, что ваш отец заявил желание реализовать свою часть.

    П. 1-2 ст. 244 ГК показывают, что один и тот же объект жилья, который находится во владении ряда владельцев, принадлежит владельцам по принципу общего владения. Оно бывает двух видов – с уточнением части для каждого совладельца (долевой принцип) и без выделения заявленных частей (совместное владение).

    Исходя из описания, можно сделать заключение о том, что спорный объект жилья является владением долевой принадлежности, он принадлежит вашим родителям.

    П. 1 ст. 250 ГК гласит о главенствующем праве выкупа части от общего владения оставшимися совладельцами. При этом они имеют главенствующее право выкупа части недвижимости по предложенной цене и на озвученных условиях.

    П. 2 ст. 250 ГК обязывает обладателя части жилья оповестить в установленной форме совладельцев о своем желании продать часть имущества третьему лицу. В извещении указывается цена доли и весомые условия сделки. При получении такого извещения у сособственников есть 30 дней на том, чтобы согласиться на приобретение доли или отказаться от покупки. При отказе других сособственников или при неполучении ответа от них по предполагаемой сделке обладатель части общего объекта имеет право реализовать свою часть любому гражданину.

    П. 3 ст. 250 ГК допускает, что при нарушении права главенствующего приобретения совладелец может обратиться в суд с целью переадресации на него прав и обязанностей приобретателя части жилья. На обращение в суд есть только 3 месяца.

    Поэтому для вашей матери справедливы те же условия покупки, которые ваш отец предложил другим людям. Она имеет преимущественное право на выкуп части. В обязанность вашего отца входит письменно проинформировать мать о планируемых деталях операции.

    При пренебрежении правом первоочередной покупки нужно не позднее 90 дней прийти в суд с иском и запрашивать переадресацию прав и обязательств приобретателя на вашу мать.

    Ответ практикующего юриста

    Ст. 250 ГК указывает на право первичной покупки части жилья оставшимися сособственниками. При всем каждый из сособственников получает право завладеть частью по той цене, по которой она реализуется. Продавец должен отправить письменное извещение о намерении совершить операцию. Обладатель части жилья, заинтересованный в продаже, может реализовать свою часть имущества только тогда, когда другие сособственники дали письменный отказ от сделки или через 30 дней так и не выразили своего намерения приобрести часть владения. Если преференция главенствующего приобретения нарушается, у сособственников есть 3 месяца на обращение в суд с целью переадресации прав и обязательств приобретателя на себя. Поэтому ваша мать имеет право преимущественного выкупа части квартиры. Для приобретения недвижимости оформляется договор купли-продажи, который потом регистрируется в установленном порядке. При этом договор приобретет юридическую силу после согласования сторонами всех существенных условий и подписания соглашения о продаже.



    Вопрос 5

    Здравствуйте! Ситуация такая. Мне принадлежит ¼ в праве собственности на трехкомнатную квартиру. Моей жене принадлежит ¼ часть, дочери – ¼ часть и еще ¼ часть принадлежит сыну. Сын с дочерью постоянно проживают в квартире, зарегистрированы в ней. В квартире также живет моя жена с мужчиной, у него там прописки нет, права собственности он не имеет. Примерно месяц назад жена перестала пускать в квартиру, двери не открывает. Пришлось вызвать полицию, она ничем не помогла. Предложили обратиться в суд. Скажите, куда мне обращаться с иском, что в нем написать? На какие правовые нормы ссылаться?

    Ваша задача – подготовить иск об устранении препятствий в пользовании жилищем. Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК, связанные с правами на недвижимость, должны рассматриваться по местам нахождения такого имущества. Поэтому вам нужно готовить иск в районный суд по адресу нахождения вашей собственности.

    Ст. 108 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривает, что взыскателя можно вселить добровольно, следуя решению суда. При пренебрежении временем для добровольного вселения и создании новых барьеров в пользовании жильем вам следует обратиться к приставу-исполнителю. Он подготовит постановление о взыскании сбора с жены. В постановление будет включено предупреждение о том, что при неисполнении требований суда и создании новых препятствий вселение истца будет осуществляться без согласия ответчика. Под вселением подразумевается свободный вход в жилище заявителя, проживание в нем. В процедуре вселения принимают участие понятые, при необходимости привлекаются полицейские. В той ситуации, если в срок 3 года после вселения ответчик будет чинить новые препятствия, то решение судебного пристава о закрытии исполнительного производства может быть опровергнуто старшим судебным приставом-исполнителем. Опять же требуется обратиться в отдел судебных приставов с заявлением, тогда будет подготовлен протокол об административном правонарушении. Если препятствия для проживания и входа в жилье чинит не должник (собственник помещения, зарегистрированный там), то вселение заявителя осуществляется через суд.

    Вам будет целесообразно подготовить иск для суда и потребовать раздела совместного имущества супругов.

    Ответ практикующего юриста

    Добрый день! Вы сделали правильно, обратившись в полицию. Задача сотрудника правопорядка – зафиксировать факт проживания постороннего человека в вашей квартире. На основании вашего заявления в установленные сроки участковый должен вам подготовить письменный ответ, отчитаться о предпринятых мерах. В полномочия полиции не входит решение жилищных вопросов, она может зафиксировать факт нарушения общественного порядка. Ответ от участкового вы можете приложить к своему иску. Подготовьте также выписку из домовой книги и ваши документы на право собственности.

    В заявлении опишите ситуацию, сошлитесь на ст. 30-31 ЖК. Требуйте от суда вынести решение о выселении постороннего гражданина и обязательства вашей бывшей жены не создавать вам препятствия в пользовании жильем. С данным иском следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту расположения спорного объекта недвижимости.

     

     



    Вопрос 6

    Была куплена квартира в браке, оформлено соглашение о разделе недвижимости с выделением 2/3 и 1/3 доли. При разводе я выкупил долю под расписку. Соглашение было оформлено в 2013 году. Насколько я знаю, такие документы не нужно делать через нотариуса? Есть ли у такого соглашения юридическая сила? Жена может оспорить его?

    Что касается нотариального заверения соглашений по вопросам раздела общего имущества, нажитого в браке, то обязанность такой процедуры возникла вслед за внесением правок в п. 2 ст. 38 СК. Как вы сообщили, соглашение оформили в 2013 году. В тот период времени закон допускал заключение таких соглашений без обязательного заверения у нотариуса. С учетом того, что соглашение заключено в простой письменной форме, его условия исполнены, то у данного документа есть юридическая сила. К вашему случаю не относится обязанность нотариального удостоверения таких соглашений, предусмотренная поправками, начиная с 2016 года. Документ будет иметь юридическую силу до момента его признания недействительным. Теоретически жена может обратиться в суд для признания соглашения недействительным. При этом только судом соглашение может быть признано недействительным или ничтожным. Для получения такого решения суда нужно доказать, что этим соглашением права вашей супруги были нарушены. При обращении вашей жены в суд ей нужно будет сослаться на факты, подтверждающие недействительность ранее подписанного документа. К примеру, она может сослаться на то, что документ подписан не ей. Стоит помнить о сроке исковой давности, он действует и в отношении права на признание сделок недействительными. В общем случае срок исковой давности составляет 3 года, в исключительных – 1 год.

    При подписании договора с нарушением прав подразумевается оспаривание подписанного документа через суд. В любом случае суд примет иск даже с учетом пропущенного срока давности. Если ответчик заявит о пропуске срока исковой давности, то суд проверит этот факт и может отказать заявителю в удовлетворении его требований. Судя по вашему случаю, можно предположить, что шансов на оспаривание соглашения нет. Тем более, что условия соглашения исполнены, а доли определены. Кроме того, ваше описание указывает на то, что вы выкупили ее долю и передали супруге деньги. У вас есть расписка, договор купли-продажи, документы на приобретенную долю. Если купленная доля еще не зарегистрирована, вам необходимо согласовать визит с бывшей супругой в МФЦ для подачи документов на регистрацию. Если не удастся, нужно обратиться в суд, оформить иск и потребовать признания единоличного права собственности ввиду того, что вторая сторона уклоняется об совместной процедуры.



    Вопрос 7

    Здравствуйте! Мне принадлежит ½ часть в однокомнатной квартире на праве общей совместной собственности. Жилье было куплено в браке, в 2014 я развелся, переехал в другое место, квартира продолжает принадлежать мне. Столкнулся с проблемой – жена проживает в квартире и просит разделить плату по коммунальным счетам. В начале 2015 года бывшая супруга перестала впускать в квартиру, пришлось обращаться в суд. На руках есть решение суда об устранении препятствий в пользовании квартирой. Решение было вынесено в мае 2015 года, а исполнительное производство по нему закрыто в июне 2016 года. Вопрос вот в чем: может ли бывшая супруга требовать с меня оплату за ЖКХ за тот период, когда она меня не пускала в квартиру и в тот период пока длилось исполнительное производство? Где-то видел решение ВС по подобной ситуации – там суд признал, что платежи по ЖКХ не полежат взысканию в тот период, когда собственника не пускали в жилье и пока шло исполнительное производство по вопросу устранения препятствий в пользовании жилищем.

    Добрый день! Ч. 3 ст. 30 ЖК указывает на то, что бремя содержания квартиры и общего имущества собственников в многоквартирном доме лежит на собственнике. В судебной практике имеется следующий опыт:

    1. Создание препятствий в пользовании жилым помещением требует обращения в суд для фиксации соответствующего факта. Наличие данного основания позволяет по решению суда освободить собственника от оплаты коммунальных платежей по содержанию того помещения, которым собственник пользоваться не мог.
    2. Вынесенное судебное решение по вопросу создания препятствий в пользовании жилым помещением можно использовать для признания необоснованности права требования оплаты за ЖКХ за тот период, когда собственник не мог пользоваться жильем.


    Вопрос 8

    Здравствуйте, прошу помощи! Спор касается квартиры площадью 65 кв. м. В моей собственности находится 1/3, матери принадлежит 2/3. Она захотела оформить квартиру в качестве залога и требует от меня письменного согласия. Мать ссылается на какой-то договор, подготовленный юристом. Якобы в нем я фигурирую в качестве гаранта. Предполагаю, что мать захотела взять ипотеку с оформлением своей доли в качестве залога. Что мне предпринять, чтобы сохранить принадлежащую мне долю в случае невыплаты ипотеки?

    Для долевых собственников установлены особые права по распоряжению недвижимостью. Права долевого собственника не могут быть ущемлены возмездными операциями с долями имущества:

    • Продажей доли недвижимости;
    • Обменом одного объекта недвижимости на другой;
    • Оформлением долевой недвижимости в качестве залога.

    Все указанные операции можно провести только с согласия второго владельца. В данной ситуации закон не предусматривает исключений. Поэтому вам и было предложено выступить в качестве гаранта.

    При отказе второго собственника на залог такое обеспечение чаще всего не рассматривается банками.

    Важно понимать, что некоторые коммерческие структуры практикуют оформление залога без согласия сособственника. В этом случае объем переплаты будет равен заложенным в сделку рискам. Такой кредит может оказаться дорогим, солидные банковские организации никогда не принимают в качестве залога доли недвижимости. Зато теневые структуры могут на это согласиться. Реализация доли через оформление залога чаще используется для обхода правила о преимущественной покупке доли. Поэтому в случае продажи доли ваше участие в сделке будет сведено к нулю.

    В то же время приобретение доли недвижимости означает, что между собственниками должно быть заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом. При его отсутствии собственники могут пользоваться квартирой на равных правах.

    Что касается имущественных рисков, то при вашем вступлении в сделку в качестве гаранта вы будете нести ту же ответственность, что и основной должник. Кредитор может подать в суд при неисполнении договорных обязательств и продать залоговое имущество.

    Не стоит полагать, что продажа недвижимости, оставленной в залоге, позволит покрыть все убытки. Даже реализация ликвидного имущества позволяет получить примерно 80% от его рыночной стоимости. При залоге доли недвижимости прибыль от сделки сократится еще. К тому же при намерении продать заложенное имущество банк оценит его рыночную стоимость, а свои расходы по оценке взыщет с должника, то есть, вашей мамы.

    Реализация залогового объекта возможна в таких ситуациях:

    1. Неплатежеспособный заемщик уступает кредитору предмет залога или же иную собственность, которая имеет ценность для банка в качестве отступного (ст. 409 ГК).
    2. Кредитор может сменить кредитное соглашение договором купли-продажи залогового имущества.

    В последнем случае расчеты с кредитором проводятся путем заключения соглашения купли-продажи в отношении залогового имущества.



    Вопрос 9

    Здравствуйте! Прошу помощи в разрешении проблемы. В настоящее время живу в доме, он поделен на три доли, у каждой есть свой вход. Владение – долевое. Мне принадлежит ½ дома, соседям – по ¼. Есть желание выделить свою часть в обособленную квартиру. Сособственники возражают, так как не желают затрачивать на это время и деньги. Можно ли это провести без них? Хотелось бы узнать свой порядок действий. Кто-то говорил, что на дом нужно оформлять техпаспорт. Куда обращаться и как это сделать? Нужно ли одобрение сособственников?

    П. 2 ст. 252 ГК указывает на наличие у вас права выделения своей доли из общей долевой собственности.

    Эта операция осуществляется путем выдела части собственности в натуральном виде или же с покупкой доли выделяющегося собственника долевой недвижимости.

    При отсутствии соглашения о порядке и варианте раздела общего имущества или выделения из него доли в натуральном виде можно обращаться в суд. Вы имеете право требовать выделения доли при отсутствии соглашения с сособственниками о ее выделении (п. 3 ст. 252 ГК). В сложившейся ситуации можно пойти разными путями:

    1. Выкупить доли у сособственников и стать единоличным собственником недвижимости.
    2. Реализовать свою долю и приобрести другую недвижимость.
    3. Решить спор через суд с выделением доли недвижимого имущества в натуральном виде.

    Если вы решите обратиться в суд, то потребуется оформить заявление о выделе доли, приложить к нему пакет документов:

    1. Свои документы, удостоверяющие право собственности и техпаспорт.
    2. Копии исков, согласно количеству лиц, участвующих в деле и квитанцию об уплате пошлины.
    3. По возможности – техническое заключение о возможности выдела доли в натуральном виде.

    Даже при наличии заключения со стороны специалистов о возможности выдела доли в натуральном виде судом может быть назначена экспертиза.

    Обратиться с иском можно в суд общей юрисдикции по адресу нахождения вашей недвижимости.



    Вопрос 10

    Добрый день! В собственности есть квартира, 1/6 принадлежит мне, другая половина принадлежит сестре. Сособственниками недвижимости также являются родители – мама и папа. В квартире я не живу, там сейчас проживает сестра с супругом и детьми, наши родители. В квартире всего 3 комнаты, по документам сестре и мне принадлежит по 1/6 доле. Может ли моя сестра делать ремонт в двух комнатах, переселяя без моего согласия маму-инвалида из одной комнаты в другую? Мама свое несогласие не выражает.

    Ст. 210, 245-249 ГК предусматривают наличие между сособственниками долевой недвижимости согласия по вопросам пользования и содержания имущества. В судебной практике сложилась такая ситуация, при которой сособственники не могут добиться от других компенсации затрат на ремонт, так как такие работы не были согласованы между владельцами долевой недвижимости. В качестве примера можно привести определение Ростовского областного суда от 12.11.2014 в рамках дела № 3314869/2014. Возложить на других сособственников обязанность по компенсации затрат на ремонт долевой недвижимости можно тогда, когда между сторонами было достигнуто согласие по вопросу проведения ремонта. Еще один пример из судебной практики – определение областного суда в Новосибирске от 23.10.2014 (дело № 33-8907/2014).



    Вопрос 11

    Здравствуйте! У меня сложная ситуация – с мужем развелись, поровну поделили трехкомнатную квартиру. В браке родился сын, сейчас он несовершеннолетний, доли у него нет. Я с ребенком сейчас в квартире не проживаю, но мы оба там зарегистрированы. Живем у родителей в соседнем городе. Бывший муж не позволяет пользоваться квартирой – меняет замки, с этим уже обращалась в полицию. Хочу обратиться в суд для уточнения порядка пользования жильем. Все комнаты в квартире изолированы, одна из них имеет площадь 12 кв. м., еще одна – 14 кв. м. + 2 кв. м. – это балкон. Третья комната имеет площадь 17 кв. м. Общая жилая площадь – 44 кв. м. Получается, что каждому владельцу досталось 22 кв. м. Ребенок жил в комнате на 12 кв. м., я – в комнате с 17 кв. м., а муж – в комнате на 14 кв. м. Можно ли рассчитывать на выделение для каждого члена семьи отдельного помещения с учетом п. 37 Постановления Пленума даже с допущением того, что ребенок доли не имеет? Есть ли решение для защиты его прав?

    Ч. 1 ст. 30 ЖК указывает на право проживания, пользования и владения жилым объектом в соответствии с его предназначением.

    П. 1 ст. 209 ГК наделяет владельца способностью распоряжаться, пользоваться и владеть своим имуществом. Те же права при условии наличия долевого права владения реализуются с получением согласия от оставшихся сособственников. При неимении соглашения можно обратиться в суд для уточнения порядка использования недвижимости (п. 1 ст. 247 ГК).

    П. 37 Постановления Пленума ВС № 6/8 от 01.07.1996 о вопросах правоприменения норм гражданского законодательства предусматривает, что владелец долевой собственности может обратиться в суд для установления порядка пользования совместной недвижимостью при недостижении такого согласия между сторонами. При разрешении спора суд будет опираться на устоявшийся порядок владения недвижимостью, он может не совпадать с долями в общем праве владения. Суд примет во внимание нуждаемость каждой стороны в этом имуществе, а также оценит с реальной точки зрения возможность общего пользования недвижимостью.

    Поэтому суд не обязан отступать от принципа равенства долей даже с учетом интересов со стороны несовершеннолетнего ребенка. В то же время суд может опираться на этот принцип при подготовке решения.

    Определение КС от 20.11.2008 № 831-О-О указывает на учет целой серии обстоятельств, которые могут повлиять на установление порядка пользования совместным имуществом. С учетом невозможности приведения исчерпывающего перечня всех обстоятельств в законе предусматривается упор на объективные ценности выстраиваемых правоотношений. Другими словами, в каждом конкретном случае суд на свое усмотрение будет использовать объективные данные и факты для установления порядка пользования общим имуществом, это не будет умалять конституционных прав граждан. Принятие решения в любом случае будет основываться на дозволенные для судьи пределы свободы усмотрения.

    Поэтому суд при разрешении спора будет учитывать устоявшийся порядок пользования имуществом, оценивать нужду каждого собственника в этом имуществе, а также оценивать допустимость пользования общим имуществом. Суд может принять во внимание доли супругов, размер назначенных алиментов, а также учтенные или неучтенные интересы несовершеннолетнего при разделе нажитого.

    С учетом заявленных оценочных характеристик суд может опустить равенство долей и выделить для вас комнату с большей площадью, опираясь на интересы несовершеннолетнего.

    В качестве примера стоит обратиться к определению по апелляции в Московском областном суде по делу № 3317744/2012, вынесенному 6.09.2012.





Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

система комментирования CACKLE
© Copyright 2018 «sodolschik.info»
Помощь в выкупе и продаже доли в квартире в Москве
Статьи
Полезные советы
Судебная практика
Вопрос-Ответ
Контакты
+7 (495) 741 85 39
+7 (926) 173 29 30 ежедневно с 9:00 до 21:00
sodolschik@mail.ru
г. Москва, ул. Тверская д.16
Задать вопрос